“Bỏ phố về vườn” hiện nay là một trong những cụm từ được yêu thích và lan truyền nhiều nhất hiện nay. Nếu như ngày xưa, con người rời xa quê hương nghèo khó để lên thành phố phát triển thì hiện nay lại là xu hướng ngược lại. Chính vì sự phát triển của xu hướng này nên giá đất vườn hiện nay đang có xu hướng tăng cao. Thậm chí có những nơi giá đất vườn lên tới vài tỷ/sào đất. Giá đất tuy có sự tăng trưởng nhưng không đồng nhất giữa các vùng. Vậy giá đất vườn hiện nay là bao nhiêu? Cùng tìm hiểu nhé.
Tìm hiểu về đất vườn
Hiện nay quy hoạch đất tại Việt Nam khá đa dạng với nhiều loại đất khác nhau. Trong số đó, đất vườn hay đất nông nghiệp là loại hình đất có diện tích rộng lớn nhất.
Đất vườn là gì?
Luật Đất đai hiện nay không có định nghĩa cụ thể về đất vườn mà các loại đất được phân chia thành 3 loại chính: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Tuy không được định nghĩa nhưng tại Điều 103, Luật Đất đai 2013 đã có quy định về cách xác định phần diện tích đất vườn, đất ao trong cùng thửa đất ở.
Tổng cục Địa chính ra Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành ngày 12/10/1999 về hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó quy định:
“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.
Tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.
Tuy không có định nghĩa chính thức nhưng có thể hiểu Đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng một thửa hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Thời hạn sử dụng của đất vườn
Từ định nghĩa trên có thể xác định đất vườn là đất thuộc loại đất nông nghiệp. Trừ một số trường hợp người sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp làm sân vườn. Vì được quy định là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng đất vườn được xác định theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 126, Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
- Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Như vậy, đất vườn hay đất nông nghiệp có thời gian sử dụng là 50 năm nếu là đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Khi hết hạn thì người dân được tiếp tục sử dụng hoặc không quá 50 năm so với đất được Nhà nước cho thuê.
Công đất vườn tại các khu vực
Công đất vườn là một đơn vị được sử dụng để đo diện tích đất. Đơn vị này được sử dụng nhiều tại khu vực Nam Bộ, còn đối với khu vực miền Trung và miền Bắc thì sử dụng đơn vị sào, mẫu. Mỗi đơn vị tính sẽ có giá trị và cách quy đổi khác nhau.
Đơn vị đo diện tích này không chỉ sử dụng trong các hoạt động liên quan đến nông nghiệp mà còn được sử dụng trong nhiều hoạt động khác như xây dựng và giao dịch mua bán đất đai. Do đó, hiểu được khái niệm đơn vị đo diện tích cũng như cách quy đổi của nó là điều quan trọng.
Thông thường, mỗi đơn vị diện tích sẽ có giá trị quy đổi qua m2 khác nhau do vậy cũng sẽ ảnh hưởng đến giá đất khi mua bán hoặc các hoạt động khác liên quan. Mỗi đơn vị tại mỗi vùng miền sẽ được quy đổi như sau:
Công đất vườn vùng Nam Bộ
Vùng Nam Bộ sử dụng đơn vị đo lường đất đai chính là công. Một công có giá trị quy đổi bằng 1.000m2. Do vậy, người dân và những người mua bán bất động sản tại đây có thể dễ dàng tính toán giá trị đất vườn dựa vào đơn vị đo lường này.
Tuy nhiên, tại khu vực Nam Bộ, công đất vườn được chia thành công lớn và công nhỏ. Một công nhỏ có giá trị quy đổi bằng 1.000m2, công lớn có giá trị quy đổi theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 là 1.296m2.
Đơn vị đo lường diện tích vùng Trung Bộ
Tại vùng Trung Bộ, diện tích đất vườn được sử dụng là sào. Một sào chỉ có giá trị quy đổi bằng 500m2 đất. Chính vì giá trị quy đổi khác nhau nên khi tính toán giá trị đất vườn người mua cần cẩn thận và xác định chính xác để đảm bảo về giá.
Đơn vị đo lường diện tích vùng Bắc Bộ
Vùng Bắc Bộ cũng sử dụng đơn vị đo lường diện tích là sào nhưng giá trị quy đổi có giá trị khác so với sào tại miền Trung. Một sào đất miền Bắc chỉ có giá trị bằng 360m2. Do vậy, để không tính toán nhầm lẫn giá trị đất vườn người mua cần phải phân biệt giá trị quy đổi của 02 vùng miền này.
Các đơn vị đo lường khác
Ngoài các đơn vị ở trên thì còn có một số đơn vị đo lường giá trị đất khác cũng thường xuyên được sử dụng như mẫu hoặc hecta (ha):
- Đơn vị đo lường mẫu: Đây cũng là một đơn vị phổ biến được sử dụng tại nhiều địa phương. Mỗi vùng sẽ có cách quy đổi khác nhau giữa đơn vị đo lường của vùng với mẫu. Tại vùng Nam Bộ, một công sẽ bằng 1/10 mẫu hay nói cách khác một mẫu có giá trị bằng 10 công.
- Đơn vị đo lường hecta (ha): Hecta là đơn vị đo lường có giá trị lớn nhất hiện nay. Vì có giá trị lớn nên hecta thường được ít sử dụng khi mua bán, tính toán giá trị đất đai. Theo Luật Đất đai, một công bằng 1.296m2, một hecta bằng 10.000m2. Như vậy có thể quy đổi một công bằng 0.1296 ha, đơn giản hơn thì 1 công bằng 1/10 hecta hay 1 hecta bằng 10 công.
Khi nào có thể chuyển từ đất vườn lên đất thổ cư?
Như đã nói, đất vườn là đất thuộc đất nông nghiệp do đó theo quy định của Pháp luật thì sẽ không thể xây dựng nhà ở trên khu vực đất vườn. Do đó, nếu muốn xây dựng nhà ở thì người dân buộc phải chuyển đổi một phần đất vườn thành đất thổ cư.
Theo mục d, khoản 1 Điều 57, Luật Đất đai 2013, đất vườn chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng trong trường hợp sau:
- Người dân phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mục đích sử dụng đất chỉ được phép chuyển đổi khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với các hộ gia đình, cá nhân, mục đích chuyển đổi đất ở được thực hiện khi có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư thì người dân cần phải thực hiện theo quy định của Nhà nước đồng thời tiến hành nộp các khoản chi phí, lệ phí sau:
Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản phí cần phải nộp để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền sử dụng đất sẽ có sự khác nhau phụ thuộc vào từng trường hợp và từng địa phương.
Đối với đất vườn và đất ở xen lẫn nhau trong cùng thửa
Theo điểm a, khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất sẽ bằng 50% sự chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển đổi:
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất thổ cư.
- Chuyển từ đất ao vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất thổ cư sang đất thổ cư.
Tóm lại, công thức tính tiền sử dụng đất trong 02 trường hợp trên như sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) * 50%
Đối với đất nông nghiệp Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
Theo điểm b, khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP đã có quy định về mức chi phí chuyển đổi đất sử dụng nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền chuyển sang đất ở được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở] – [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp]
Để xác định tiền sử dụng đất, người dân cần phải xác định đúng vị trí của thửa đất. Ngoài ra, còn cần phải xác định giá đất theo bằng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Dựa vào các thông tin này để tính toán tiền sử dụng đất cần phải nộp nếu muốn tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Lệ phí hồ sơ
Lệ phí hồ sơ hay lệ phí cấp giấy chứng nhận tùy thuộc vào từng tỉnh thành mà giá trị có thể khác nhau. Tuy nhiên, mức phí này chỉ khoảng 100.000đ cho một lần cấp. Người dân có thể tham khảo lệ phí này tại bảng lệ phí tại địa phương.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ không nhất thiết phải nộp, thông thường hiện nay các trường hợp cấp Giấy chứng nhận sẽ được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển đổi mục đích sử dụng thuộc diện phải nộp phí.
Công thức tính lệ phí trước bạ như sau: Lệ phí trước bạ = (Giá đất theo bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Xu hướng tăng giá đất vườn hiện nay
Giá đất vườn hiện nay có xu hướng tăng cao do xu hướng mới hiện nay là “bỏ phố về vườn”. Thực tế “bỏ phố về vườn” là lựa chọn của những người đang sống và làm việc tại các thành phố. Họ có nguồn thu nhập chính tại thành phố nhưng lại muốn sở hữu một trang trại hoặc vườn tược. Họ thích dành thời gian để thư giãn, sống một cuộc sống như người nông dân, thư thái và thoải mái.
Tuy nhiên, hiện nay xu hướng này ngày càng phát triển và mở rộng hơn. Những người có tiền hay nhà đầu tư muốn mua một mảnh đất vườn không chỉ để sinh sống, trồng trọt mà còn sử dụng để đầu tư. Chính vì nhu cầu mua bán ngày càng nhiều nên cũng tạo điều kiện để giá đất vườn tăng cao.
Theo thống kê, giá đất vườn hiện nay tăng trung bình từ 2-5% từng quý. Giá đất vườn tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội dao động khoảng 2-10 triệu đồng/m2. Giá đất tại Ba Vì cũng dao động khoảng 1-2 triệu đồng/m2. Một số khu vực khác có giá rẻ hơn hoặc đắt hơn tùy vị trí.
Đối với thị trường đất vườn phía Nam, giá đất vườn có vẻ cao hơn so với giá đất vườn tại khu vực miền Bắc. Giá đất vườn tại thị xã Bến Cát có giá dao động khoảng 9.5 – 11 triệu đồng/m2. Bình quân giá đất tại khu vực phía Nam dao động từ 1-15 triệu đồng/m2 tùy vị trí và địa hình.
Giá đất nông nghiệp tại Việt Nam được đánh giá là đang ở mức cao chót vót so với những khu vực khác, nhất là với những nước phát triển. Giá đất vườn thấp giúp giá nông sản có cơ hội cạnh tranh cao hơn. Tuy nhiên, tại Việt Nam giá đất lại có xu hướng tăng cao mỗi năm, điều này cho thấy sự tác động của các yếu tố đầu cơ. Do đó, trước khi lựa chọn mua đất vườn tại bất kỳ khu vực nào người mua cũng cần tham khảo và đánh giá cẩn thận trước khi quyết định để tránh gặp phải những rắc rối hoặc bị ép giá.
Kinh nghiệm mua đất vườn sinh lời
Mua bán đất vườn đang là nhu cầu phát triển, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển mục tiêu sở hữu những khu đất vàng có giá trị bằng những mảnh đất vườn rộng lớn vì giá cả rẻ hơn và có nhiều điều kiện để khai thác. Tuy nhiên làm sao để mua được đất vườn sinh lời tốt nhất? Hãy tham khảo những kinh nghiệm dưới đây:
Chỉ mua những mảnh đất có sổ rõ ràng
Mua bán đất vườn cũng giống như mua bán các loại giá trị bất động sản khác, bạn cũng cần phải kiểm tra kỹ tính pháp lý của chúng. Hãy luôn đảm bảo đất bạn mua có giấy tờ đầy đủ và không vướng tranh chấp hoặc quy hoạch. Bạn có thể kiểm tra vấn đề quy hoạch tại UBND tại địa phương.
Bên cạnh đó, đất vườn là loại đất sử dụng có nhiều mục đích khác nhau như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy hải sản,…Do đó, bạn hãy cân nhắc kỹ mục đích sử dụng khi chọn mua đất vườn. Để đảm bảo chắc chắn thì bạn nên chọn mua đất vườn đã có thổ cư, vì việc chuyển lên thổ cư khá phức tạp nên ngay từ đầu hãy chọn mảnh đất có đầy đủ mục đích sử dụng.
Không mua tại vùng hoang vu hẻo lánh
Đất vườn tại vùng hẻo lánh có ít người qua lại sẽ không đảm bảo về mặt an toàn khi có ý định xây nhà ở. Do đó hãy chọn những mảnh đất có đất quy hoạch thổ cư hoặc lên được thổ cư. Bạn cũng có thể lựa chọn những mảnh đất thương mại dịch vụ, sắp lên thị trấn. Đây là những khu vực sẽ được quy hoạch phát triển đầy đủ các tiện ích cũng như có tiềm năng để phát triển thành những khu nghỉ dưỡng, được đảm bảo về cơ sở hạ tầng. Tuy mua tại những vùng hẻo lánh sẽ có giá rẻ hơn nhưng hãy cân nhắc kỹ về sự an toàn và giá trị cuộc sống trước khi lựa chọn.
Không nên bán quá vội
Nếu mua đất vườn để đầu tư hoặc bán lướt thì hãy cân nhắc giá cả trước khi quyết định. Đất vườn thường không có tốc độ tăng giá quá nhanh trừ khi có sự đầu cơ hoặc tác động từ những nhà môi giới. Do đó hãy cân nhắc kỹ thời gian bán để chọn đúng thời điểm. Việc mua và bán quá vội có thể kiến bạn bị lỗ hoặc đánh mất cơ hội đạt được nhiều lợi nhuận hơn.
Xem kỹ cấu trúc đất
Khi lựa chọn mua đất vườn thì bạn nên xem kỹ cấu trúc đất để chọn mảnh đất có kích thước và hình dáng phù hợp. Đối với những mảnh đất được mua để xây nhà ở thì chỉ cần diện tích khoảng 200m2 – 1.000m2 là phù hợp. Bên cạnh đó, mảnh đất càng vuông vức thì càng đẹp, tránh chọn những mảnh đất có cấu trúc “đầu voi đuôi chuột” thì sẽ không tốt về mặt phong thủy. Nếu không có nhiều nhu cầu sử dụng thì không cần chọn mua những mảnh đất quá lớn vì sẽ tốn nhiều chi phí mua cũng như chi phí chăm sóc.
Cân nhắc mục đích sử dụng
Trước khi lựa chọn mua đất bạn cần cân nhắc mục đích sử dụng để chọn khu vực và vị trí đất phù hợp. Nếu bạn chọn mua đất để làm vườn thì nên chọn mua những khu vực có đường xá đi lại nhanh chóng, dễ dàng, nguồn nước thuận tiện, nhân công dễ dàng. Còn nếu bạn lựa chọn để đầu tư thì hãy cân nhắc về vấn đề quy hoạch và tiến độ tăng giá. Đặc biệt nên chọn những mảnh đất có view đẹp như hồ, núi. Bên cạnh đó, bạn cũng cần kiểm tra tốc độ và tỷ lệ tăng giá từng năm để có sự đánh giá và lựa chọn phù hợp nhất.
Chi phí để duy trì mảnh đất
Đất vườn thường sẽ không được chăm sóc cẩn thận do đó tùy mục đích sử dụng mà bạn sẽ cân nhắc chi phí sử dụng để duy trì, chăm sóc. Hãy cân nhắc kỹ khoản chi phí này vì nó có thể khiến bạn tốn rất nhiều trong thời gian dài.
Giá đất vườn có xu hướng tăng nhanh trong những năm gần đây, nhất là tại những khu vực có vị trí đẹp, gần thành phố hoặc những vùng có thông tin quy hoạch. Để nhanh chóng cập nhật giá đất vườn cũng như những dự án đẹp bạn hãy truy cập website: https://www.giaanproperty.vn/.